El tratamiento concursal de los créditos garantizados con hipoteca legal tácita.

SJE REFOR-CGE 41/21.
1) Doctrina: El tratamiento concursal de los créditos garantizados con hipoteca legal tácita.***


Autora: Fachal Noguer, Nuria.
Anuario de Derecho Concursal 52, enero – abril 2021, páginas 283 a 322.
Hipoteca legal tácita: Concepto.
IBI: Tratamiento concursal.
IVTM: Tratamiento concursal.
Cuotas de urbanización: Tratamiento concursal.
Gastos de comunidad de propietarios: Tratamiento concursal.


La autora aborda con cita de numerosa jurisprudencia y doctrina los diferentes aspectos concursales de los créditos que se encuentran garantizados con hipoteca legal tácita. En especial el IBI, el impuesto de vehículos de tracción mecánica, las cuotas de urbanización y los gastos de comunidades de propietarios. Resulta muy de agradecer que la profesora exponga y fundamente las diferentes tesis existentes en las cuestiones polémicas y que a continuación se pronuncie y nos dé su parecer.


La obra comienza tratando en sus respectivos capítulos dos cuestiones generales que son fundamentales para el desarrollo posterior: los créditos con privilegio especial en el Texto Refundido y la hipoteca legal tácita en contraposición a la expresa. Considera hipotecas legales tácitas las previstas en los arts. 194 y 196 de la Ley Hipotecaria.


El capítulo tercero desarrolla la hipoteca legal de determinados créditos tributarios. A su criterio los créditos que quedan garantizados con la hipoteca legal tácita del art. 78 LGT son los tributos que gravan periódicamente bienes inmuebles y los que gravan periódicamente bienes y derechos inscribibles en registro público. Incluye el IBI y el gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes, dejando abierta la posibilidad de incluir el impuesto sobre vehículos de tracción mecánica.


En relación al IBI, trata sobre la afección fiscal del art. 79 LGT según la cual los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos por derivación de la acción tributaria. Esta afección sólo se activa en caso de transmisión y respecto aquellas deudas tributarias no abonadas por los sujetos pasivos.


El capítulo cuarto es el de mayor aplicación práctica. En relación al IBI, a criterio de la autora, las dos anualidades a que se refiere la formulación genérica del art. 78 LGT deben ser las devengadas en la anualidad en curso al tiempo de la declaración de concurso así como la anualidad inmediatamente anterior.


Pese a la interpretación restrictiva de los créditos o preferencias que consagra el apartado segundo del art. 269 TRLC, a criterio de la autora deben incluirse los intereses remuneratorios, los moratorios (estos últimos con la imposibilidad de devengo desde la declaración de concurso), los recargos y también las costas si declarado el concurso se cumplen los presupuestos establecidos en el art. 144 TRLC. La preferencia (también habla de prioridad o primacía) es absoluta y pasa por delante de otros acreedores que tengan derechos reales inscritos.


Declarado el concurso, los créditos devengados con posterioridad deben calificarse contra la masa y recuerda que el IBI se devenga el 1 de enero de cada ejercicio.


Por lo que se refiere al tratamiento concursal del crédito por impago del impuesto de vehículos de tracción mecánica, a su criterio también debe ser clasificado como crédito con privilegio especial.
Con cita de la jurisprudencia sentada por el TS en la materia, recuerda que las cuotas o derramas de urbanización giradas por la Junta de Compensación, cuya afectación consta en el Registro, son créditos concursales con privilegio especial. Las giradas posteriormente, lógicamente, tendrán la consideración de crédito contra la masa.


En su último capítulo pone sobre la mesa el intenso debate doctrinal suscitado en relación a la naturaleza jurídica de la preferencia de los créditos existentes en favor de la comunidad de propietarios del art. 9.1.E) de la Ley de Propiedad Horizontal. La disyuntiva se centra en si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal. La magistrada se posiciona a favor de la tesis que niega al crédito por gastos comunes en edificios en régimen de propiedad horizontal la clasificación de crédito privilegiado especial. Y es que, como señala más adelante “no se puede soslayar un obstáculo difícilmente salvable, como es la ausencia de una previsión legal en la que se atribuya tal privilegio a los créditos por gastos comunes en caso de concurso”. Lo que se traduce en que “cuando el inmueble pertenezca a una persona física o jurídica en situación de concurso (…) la comunidad concurrirá con el resto de acreedores, pero sin privilegio alguno.”
Sin perjuicio de ello, el adquirente de un inmueble en régimen de propiedad horizontal afecto al pago de esas cuotas anteriores por gastos generales que no han sido satisfechas en el concurso responderá -con los límites legales- de su pago.


El trabajo, por su claridad, profundidad y fundamentación está llamado a convertirse en un referente que será citado por otros posteriores y también por la jurisprudencia. Y es que en un buen número de procedimientos nos topamos con créditos como los citados y muchas veces no sabemos cómo resolver las cuestiones jurídicas que se plantean en torno a los mismos.




Resumen realizado por José María Marqués Vilallonga
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